基于实景三维的伊犁州城乡不动产一体化确权登记关键技术探讨
摘要
随着城市化进程的加快，伊犁州土地资源立体化开发趋势愈发明显，传统二维不动产确权登记模式已无法满足复杂空间权属管理的现实需求。实景三维技术凭借其空间信息表达准确、数据融合高效等优势，成为破解城乡不动产一体化确权登记难题的关键技术路径。本文立足伊犁州城乡不动产管理的实际需求，系统分析了传统确权登记模式面临的突出问题，阐述了实景三维技术在数据采集、建模、融合与应用等环节的核心技术方法，探讨了城乡不动产一体化确权登记的关键技术路径，并结合全国典型实践案例分析了技术应用成效，最后针对当前面临的技术挑战提出了优化建议，以期为边疆多民族地区城乡不动产一体化确权登记工作提供技术参考。
关键词：实景三维；城乡不动产；一体化确权登记；倾斜摄影；伊犁州
1 引言
不动产确权登记是保障人民群众财产权益、维护社会主义市场经济秩序的基础性制度安排。伊犁哈萨克自治州地处新疆西北部，是“一带一路”倡议的重要节点城市，城乡二元结构特征明显，土地资源立体化开发趋势日益显著。传统的二维不动产确权登记模式以平面图纸和文字描述为主要信息载体，在面对高层建筑、地下空间、复杂地物等立体产权形态时，已难以满足空间信息精准表达和权属关系清晰界定的现实需求。城乡之间在确权登记标准、数据格式、管理方式等方面的差异，进一步加剧了不动产统一登记的难度。
实景三维中国建设是“十四五”时期基础测绘转型升级发展的重要任务之一。实景三维技术通过无人机倾斜摄影、激光雷达扫描等手段，能够高精度还原地表及建筑物的三维形态，为不动产确权登记提供直观、精准、可量测的空间数据底座。将实景三维技术应用于城乡不动产一体化确权登记，有助于破解城乡二元分治格局下的数据壁垒，推动不动产管理从“平面确权”走向“立体产权体”智能登记。黄山、广州、吴中区等地的实践已充分验证了实景三维技术在提升不动产登记效率、优化空间核验流程、拓展立体化综合服务等方面的显著成效。伊犁州直国土空间基础信息平台等项目的建设，为实景三维技术在本地的不动产确权登记应用奠定了初步基础。本文从技术体系构建、关键方法应用和制度保障三个层面，系统探讨基于实景三维的伊犁州城乡不动产一体化确权登记关键技术路径。
2 城乡不动产确权登记的现实困境与技术需求
2.1 城乡二元管理格局下的结构性矛盾
长期以来，我国不动产确权登记工作呈现“城乡分治”的基本格局。城镇地区以宗地、房屋等不动产的二维平面登记为主，农村地区则涉及宅基地、集体建设用地、农房等多种类型的权籍调查与登记。伊犁州作为多民族聚居、城乡交错分布的边疆地区，这一矛盾尤为突出。城镇高层建筑、地下空间等立体化开发利用形态日益普遍，传统二维登记模式难以精准表达竖向空间权属关系；农村地区宅基地和房屋分布分散、地形复杂，传统人工测绘方式效率低、成本高；城乡之间在数据标准、技术规范和管理体制上的差异，阻碍了不动产信息的统一管理和共享应用。
2.2 二维确权模式的技术局限
传统不动产确权登记主要依赖全站仪、GPS等设备进行实地测量，以二维平面图、文字描述和表格数据为载体记录权属信息。这一模式在应对复杂三维空间形态时暴露出明显局限：一是空间信息表达不直观，高层建筑的竖向分层、地下空间的立体权属难以在二维平面图中准确呈现；二是权籍调查效率低，尤其在农村地区，房屋分布散、地形起伏大，传统人工测量周期长、成本高；三是数据更新困难，城乡动态变化的建设形态难以被及时、准确地记录和更新。随着伊犁州城镇化进程加快和乡村振兴战略深入实施，传统二维确权模式已难以支撑城乡不动产精细化管理的现实需求。
2.3 城乡不动产一体化管理的新要求
城乡融合发展对不动产确权登记提出了新的技术要求。伊犁州直国土空间基础信息平台的建设实践表明，基于统一数据标准、统一技术规范的不动产信息管理，是破解城乡二元分治格局、实现自然资源统一确权登记的关键路径。这要求确权登记工作实现三个转变：从二维平面向三维立体转变，从城乡分治向一体化管理转变，从静态登记向动态更新转变。实景三维技术以高精度、可量测、可视化的空间信息表达优势，为满足上述技术需求提供了可行的解决方案。
3 实景三维技术体系与关键方法
3.1 多源数据采集技术
实景三维建模的数据采集主要依赖无人机倾斜摄影测量与激光雷达扫描技术的协同应用。无人机搭载五镜头倾斜相机，可从垂直、前视、后视、左视、右视五个角度同步采集高分辨率影像。在伊犁州城乡交错、地形多样的区域，无人机倾斜摄影测量能够快速获取大面积、高精度的地表影像数据，有效覆盖城镇建成区和农村居民点。
激光雷达技术通过发射激光脉冲获取地物三维点云数据，可穿透植被冠层获取地面高程信息。多源数据融合采集策略，即倾斜摄影与激光雷达的协同作业，能够充分发挥两种技术手段的互补优势，提高复杂场景下三维建模的完整性和精度。在伊犁州部分地区，通过融合多源数据，已初步构建起覆盖城乡的高精度三维空间信息基底。
3.2 实景三维模型构建与轻量化处理
实景三维模型的构建需经过影像预处理、空中三角测量、密集匹配、纹理映射等关键环节。基于倾斜影像数据，通过专业建模软件生成具有真实纹理的高分辨率三维模型，可精细还原建筑物、道路、植被等地物的几何形态与外观特征。
针对城乡不动产确权登记的实际应用需求，模型构建需特别关注以下技术要点：一是建筑物单体化处理，将连片的建筑模型分割为独立、可编辑的单体对象，便于与不动产单元进行关联；二是模型轻量化处理，通过分区切割、纹理压缩、LOD分层等技术手段，降低模型数据量，保障高精度数据在各类终端上的流畅加载与应用性能；三是二三维一体化表达，实现二维地籍数据与实景三维模型的空间匹配与关联。吴中区已完成60平方公里实景三维全域覆盖，并对模型进行了系统轻量化处理。广州市荔湾区利用无人机倾斜摄影测量技术完成14.4平方公里的实景三维模型和0.05米高分辨率正射影像生产。
3.3 房地信息提取与权籍数据关联
在实景三维模型基础上，通过三维测图软件进行矢量信息采集，可快速获取房屋轮廓、宗地界线等关键权籍要素。基于AI技术的宗地边界与建筑投影自动提取，可将传统二维地籍的“平面确权”升级为“立体产权体”智能登记。
权籍数据关联的核心在于不动产单元代码的贯通应用。以不动产单元代码为核心标识，通过空间匹配和属性关联，将实景三维模型中的空间实体与权籍调查数据、登记业务数据进行关联挂接。吴中区的实践表明，通过不动产单元号动态挂接产权信息，可以支撑“批供用补登”各环节信息与空间实体的全生命周期关联。自然资源和不动产三维立体调查登记项目突破了基于倾斜模型的房屋轮廓线自动提取与单体化技术、多模态产权体数据存储、大场景下高效加载与应用表达技术等关键技术。
4 城乡不动产一体化确权登记的关键技术路径
4.1 城乡统一的数据标准与空间基准
实现城乡不动产一体化确权登记的首要前提是建立统一的数据标准与空间基准。这包括统一坐标系统、统一数据格式、统一分类编码、统一质检标准等基础性规范。2025年，广州发布了全国首部全面覆盖土地、构（建）筑物、林地、海域等全部不动产类型的《三维地籍调查规程》地方标准，为历史二维产权数据与新型三维调查成果融合提供了规范路径。2025年3月，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布了《三维地籍调查规范》（T/CREVA 2114—2025）团体标准，构建了适应三维不动产登记需求、涵盖地上、地表、地下立体空间的地籍调查技术体系和方法。团体标准《三维地籍调查规范》已于2025年3月31日发布，自2025年4月15日起实施。
广元市编制的《广元市地籍数据库标准（试行）》，整合了集体土地所有权、宅基地使用权、房屋所有权等产权数据896万余条，叠加1.63万平方公里地形级实景三维和138平方公里城市三维模型。伊犁州在推进城乡不动产一体化确权登记过程中，应参照国家和行业相关标准，结合本地实际制定城乡统一的技术规范。建立统一的数据标准体系，是打破城乡信息壁垒、实现不动产数据跨区域、跨层级共享的基础保障。
4.2 城乡一体的三维地籍数据库构建
基于城乡统一的数据标准，构建覆盖全域的三维地籍数据库是实现一体化确权登记的核心载体。三维地籍数据库应整合城镇地籍、农村地籍、不动产登记、国土空间规划等多源数据，形成“一图集成、一网通办”的数据治理格局。数据库建设应遵循“权利优先、时间优先、精度优先”的空间处理原则，系统破解数据重叠、偏移、碎片化等难题。
在技术实现层面，三维地籍数据库应具备以下功能：一是二三维一体化数据管理与展示，支持二维地籍数据与实景三维模型的联动浏览与查询；二是不动产单元与空间实体的精准关联，实现“以图管房、以房管人”；三是全生命周期数据管理，覆盖从规划审批到确权登记的全过程信息。济南在全国率先实现“规划策划—地籍调查—土地出让—确权登记”全生命周期闭环的三维地籍管理。黄山市项目构建了自然资源三维立体“一张图”，实现“二三维一体化、农村城市一体化、地表地下一体化、自然资源不动产一体化”管理应用。
4.3 城乡不动产一体化登记业务流程再造
实景三维技术的引入不仅是技术手段的升级，更应推动确权登记业务流程的系统再造。在权籍调查环节，基于实景三维模型开展内业数据采集，大幅减少外业测绘工作量，提高调查效率和数据精度。无人机倾斜摄影测量技术在农村房地一体确权登记中的应用，使效率比传统方法整体提升6至15倍。在登记审核环节，通过二三维一体化平台实现空间核验的线上化、可视化，简化核验流程。在成果管理环节，以三维模型为载体实现不动产信息的立体化、可视化展示与管理。
吴中区的实践表明，通过三维云指界实现农房翻建等场景“不见面审批”，年访问量超10万次，显著提升了基层政务服务效能。广元市推行地籍调查前置，实现“交地即发证”“交房即发证”常态化，累计服务项目88个；监管效率提升85%，数据重复录入精简60%，审批材料减少30%，项目全流程审批时间压缩40%，测绘成本节约20%。这一经验对伊犁州推进城乡不动产一体化登记具有重要的借鉴意义。
4.4 多部门协同与数据共享机制
城乡不动产一体化确权登记涉及自然资源、住建、农业农村、消防、水务等多个部门。实景三维平台应部署于政务网络环境，为多部门提供统一的空间信息服务和协同工作平台。通过不动产单元代码关联各环节信息，实现“一码关联”的全链条管理。广元市通过单元代码打通登记、交易、纳税及水电气过户等7个高频环节，实现“一码联办”，市民办理二手房转移登记时无需重复提交材料，15分钟即可完成全流程办理。
在数据共享层面，应打通不动产登记与国土空间规划、土地审批、工程建设等项目审批的数据通道，实现规划审批、土地供应、确权登记的全生命周期信息贯通。黄山市项目成果已在数据局、政法委、公安局等28个部门共享应用。据统计，三维数据直接应用于人口普查、城市管理、税收、生态环境保护等领域，共节约资金约14900万元。广元市依托统一产权底板，为农业农村部门土地延包试点提供精准支撑，惠及64万户农户。这一经验对构建伊犁州多部门协同机制具有重要参考价值。
5 应用成效与数据支撑
5.1 全国典型实践的数据验证
近年来，全国多地已在实景三维赋能不动产登记领域积累了丰富的实践经验，形成了可量化的成效数据。
广州市率先核发全省首批三维实景不动产权证，证书涵盖房屋类、地下空间和海域使用权多种类别。证书附图升级为三维构筑图，使用高精度实景三维技术实现厘米级实景三维确权。广州市发布的全国首部《三维地籍调查规程》明确了三维地籍调查的程序、方法、技术要求、成果管理及数据库建设等内容。
吴中区以不动产单元代码为核心，率先构建二三维一体化产权数字底板，2025年实现实景三维全域覆盖。系统部署于政务网，服务资规、住建、农业农村、消防、水务、镇村等多部门。广元市整合产权数据896万余条，叠加1.63万平方公里地形级实景三维和138平方公里城市三维模型，监管效率提升85%，项目全流程审批时间压缩40%，测绘成本节约20%。黄山市三维立体调查登记项目是全国唯一试点，项目成果已在该市数据局、政法委、公安局等28个部门共享应用，共节约资金约14900万元。
5.2 面向伊犁州的应用前景
伊犁州作为多民族聚居的边疆地区，城乡不动产确权登记工作面临着独特的地域特征和现实需求。基于实景三维的城乡不动产一体化确权登记技术路径，有望在以下方面发挥重要作用：一是提升权籍调查效率，通过无人机倾斜摄影和三维建模技术，大幅减少农村地区外业测绘工作量；二是增强权属信息直观性，以三维模型为载体清晰表达复杂空间权属关系；三是支撑城乡融合发展，为国土空间规划、建设项目审批、不动产交易等提供统一的空间信息底座。
对于参与伊犁州不动产确权登记项目的
上海企业而言，实景三维技术的引入有助于实现跨区域的标准化作业，降低因技术标准差异带来的沟通成本和返工风险，提升企业在边疆地区项目实施的整体效能。对于
中国商人等市场主体的投资决策而言，三维不动产权证书提供了更加清晰、直观的产权信息展示方式，通过二维码即可“一扫即查”产权信息、三维实景球及项目全流程等信息，使产权关系一目了然，有效降低因权属不清导致的投资风险，增强了市场主体的投资信心和安全预期。
6 结语
基于实景三维的城乡不动产一体化确权登记，是回应“实景三维中国”建设战略部署、破解传统二维确权模式局限性的重要技术路径。针对伊犁州城乡交错、多民族聚居的地域特征，构建以无人机倾斜摄影与激光雷达协同采集、实景三维模型构建与轻量化处理、城乡统一数据标准与三维地籍数据库为核心的技术体系，是推动城乡不动产从“二维分散管理”向“三维一体化治理”转型的关键举措。
当前，广州、吴中区、广元、黄山、济南等地的实践已充分验证了实景三维技术在提升不动产登记效率、优化空间核验流程、拓展立体化综合服务等方面的显著成效。面向伊犁州的实际需求，应着力推进城乡统一技术标准体系建设、实景三维数据采集与更新机制完善、多部门协同应用平台搭建等重点工作，逐步实现城乡不动产确权登记从“平面”到“立体”、从“分治”到“一体”的跨越式发展，为边疆地区自然资源精细化管理与城乡融合发展提供坚实的技术支撑。
参考文献
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